«Пералом ужо пачаўся»
2- 10.02.2026, 13:04
- 4,684
Эксперт распавёў, калі патаннее жыллё ў Мінску.
Яшчэ зусім нядаўна рынак нерухомасці Мінска выглядаў амаль неўразлівым. Цэны ўпэўнена раслі. Аднапакаёвыя кватэры па 70 тыс. долараў перасталі здзіўляць, а двухпакаёвыя за 100−120 тыс. долараў успрымаліся як новая рэальнасць. Але на пачатку 2026-га года на рынку — зусім іншы настрой. Тэлефоны ў прадаўцоў званяць прыкметна радзей, прагляды кватэр расцягваюцца на тыдні, а пакупнікі ўсё часцей бяруць паўзу «падумаць». Партал Tochka.by пагутарыў з агентам па нерухомасці Генадзем Шаламанавым, які працуе ў гэтай сферы больш за дзесяць гадоў. Даведаліся ў спецыяліста, чаму склалася такая сітуацыя і ці варта чакаць рэзкага падзення цэн на кватэры.
Менш здзелак было толькі падчас пандэміі
Паводле слоў эксперта, рынак нерухомасці Мінска пачынае пераходзіць са стадыі актыўнага росту ў фазу астуджэння. Гэта значыць, ён не спыніўся і тым больш не абрынуўся — проста пачаў запавольвацца. І гэты пералом ужо адбыўся.
Галоўным індыкатарам Генадзь называе зніжэнне колькасці здзелак — свежая статыстыка дэманструе гэтую тэндэнцыю.
Так, снежань 2025-га аказаўся незвычайна ціхім: менш продажаў рынак фіксаваў толькі ў часы кавідных абмежаванняў 2020-га.
На 26 студзеня, паводле даных агента, у Мінску зарэгістравана ўсяго 610 здзелак — таксама адзін з найслабейшых вынікаў за апошнія пяць гадоў.
Генадзь прагназуе, што ў першым месяцы гэтага года ў Мінску будзе заключана прыблізна 800−850 здзелак (дакладныя даныя на момант напісання матэрыялу яшчэ не прадстаўлены).
Для параўнання — у студзені 2025-га было прададзена 1200 кватэр, а яшчэ годам раней — 1300.
Паводле назіранняў спецыяліста, спад актыўнасці пачаўся яшчэ восенню. Цяпер пакупнікі ў асноўным цікавяцца аб’ектамі, выстаўленымі па рыначнай цане або ніжэй, тады як больш дарагія прапановы застаюцца практычна без увагі.
Маладзеюць і з’язджаюць за горад
Мяняецца і партрэт пакупніка. Сёння жыллё ўсё часцей набываюць людзі ва ўзросце 30−35 гадоў.
«Адначасова ўзрастае цікавасць да загараднай нерухомасці. Шмат якія сем’і, параўноўваючы кошт кватэр з магчымасцямі будаўніцтва ўласнага дома, пачалі пераглядаць саму канцэпцыю набыцця жылля», — кажа Генадзь.
Паводле назіранняў эксперта, пакупнікі ўсё часцей задаюцца пытаннем, ці варта набываць двухпакаёвую кватэру за 100−120 тыс. долараў, калі за супастаўную суму можна разглядаць паўнавартасны загарадны дом.
Дадаткова стымулюе гэты трэнд развіццё аўтамабільнай інфраструктуры.
Канкурэнцыя расце
Яшчэ адным фактарам ціску на рынак становіцца актыўнае будаўніцтва. Пры гэтым адразу некалькі буйных праектаў фарміруюць дадатковы аб’ём жылля.
У Мінску стартуе асваенне новага раёна Зялёны Бор, дзе плануецца ўзвесці каля чатырох мільёнаў «квадратаў». Паралельна новыя жылыя кварталы з’яўляюцца ў розных частках горада.
Асобна спецыялісты вылучаюць маштабны жылы комплекс «Паўночны бераг», які пакуль асвоены толькі часткова, але ў будучыні можа істотна павялічыць прапанову на рынку нерухомасці.
Акрамя таго, на рынак паступова выходзіць другаснае жыллё — кватэры, набытыя раней на этапе будаўніцтва.
«Рост колькасці аб’ектаў узмоцніць канкурэнцыю паміж прадаўцамі і паступова паўплывае на цэнавую дынаміку», — упэўнены эксперт.
Валютны фактар
Эксперт адзначае, што рост цэн на жыллё ў 2025 годзе шмат у чым тлумачыцца валютным фактарам.
«Афіцыйная статыстыка фіксавала павелічэнне кошту нерухомасці прыблізна на 22%. Аднак аслабленне долара прыкладна на 17% фактычна скараціла рэальны рост рынку да 5%», — тлумачыць ён.
Дадатковым сігналам спецыялісты лічаць заявы ўладаў аб магчымым аслабленні беларускага рубля.
«Валютныя ваганні застаюцца важным фактарам, які працягвае падтрымліваць рынак нерухомасці», — звяртае ўвагу Генадзь.
Чаму кватэры выстаўляюць — і не прадаюць
Адна з ключавых праблем рынку, на думку эксперта, — арыентацыя прадаўцоў на цэны аб’яў, а не на рэальныя здзелкі.
«Уладальнікі часта глядзяць на кошт аналагічных прапаноў і выстаўляюць кватэры па падобнай цане, не ўлічваючы, што многія такія аб’екты могуць месяцамі не знаходзіць пакупнікоў. У выніку на рынак выходзяць новыя прапановы па завышанай цане, што дадаткова запавольвае продажы», — кажа агент па нерухомасці.
Ён падкрэслівае, што пры далейшым зніжэнні попыту прадаўцы будуць вымушаныя карэктаваць цэны.
Наколькі можа патаннець жыллё
Пры гэтым спецыялісты не чакаюць рэзкага абвалу рынку. Найбольш верагодным сцэнаром лічыцца плыўная карэкцыя прыкладна на 5−10%.
«Рынак нерухомасці традыцыйна рэагуе паступова, зніжаючыся на 1−2% у месяц. Істотныя правалы магчымыя толькі пры сур’ёзных палітычных або эканамічных узрушэннях», — падкрэслівае Генадзь Шаламанаў.
Падобная сітуацыя ўжо назіралася ў 2022 годзе, калі рынак часова сціх — найперш з-за эмацыйнай рэакцыі ўдзельнікаў на знешнія падзеі.
Што далей?
Па ацэнках эксперта, рынак нерухомасці Мінска паступова ўваходзіць у фазу астуджэння.
«Ён вяртаецца да збалансаванага стану, дзе пакупнікі атрымліваюць больш магчымасцяў для выбару, а прадаўцам даводзіцца ўважлівей падыходзіць да фарміравання кошту аб’ектаў. Рост, які рынак дэманстраваў апошнія гады, запавольваецца, саступаючы месца больш спакойнай і прадказальнай дынаміцы», — лічыць ён.
Нягледзячы на высокія цэны, што ўсталяваліся ў апошнія гады, спецыяліст не схільны называць сітуацыю класічнай «бурбалкай».
«Гістарычна кошт нерухомасці ў Мінску ўжо дасягаў супастаўных узроўняў — напрыклад, у 2010-м і 2014−2015 гадах. Асноўнае адрозненне бягучага перыяду ў тым, што рост адбыўся значна хутчэй, і гэта ўзмацняе адчуванне перагрэву», — акцэнтуе ўвагу ён.
Калі ключавыя фактары — слабы попыт, рост прапановы і валютныя ваганні — захаваюцца, рынак можа перайсці ў перыяд паступовай цэнавай карэкцыі.
Аднак, паводле ацэнак Генадзя, гэты працэс будзе плыўным і расцягнутым у часе.
Назва банка: Bank Millennium S.A.
Адрас: ul. Stanislawa Zaryna, 2A, 02-593, Warszawa
IBAN: PL97116022020000000216711123
SWIFT: BIGBPLPW
Імя ўладальніка рахунку: Fundacja “KARTA ‘97”
рызначэнне аплаты: Darowizna na cele statutowe
Звязацца з намі можна праз адрас [email protected]
