Столичный рынок жилья «отбросило» на пять лет назад

Развитие квартирного рынка напрямую зависит от социально-экономических процессов, происходящих в обществе и экономике.

А поскольку в течение последних лет экономическая ситуация в стране не была стабильной, то говорить о стабильности на рынке недвижимости тоже не приходится, пишет realt.by.

Рынок недвижимости развивается циклично. Это подтверждается историей – за взлетом следует падение, за падением – взлет. Вот уже 4 года подряд цены на квартиры в столице снижаются. Сколько может длиться период падения цен? Во многом это будет зависеть от того, как быстро страна будет «выходить» из кризиса и как будут расти доходы населения.

Прогнозировать, как будут «вести» себя цены на минские квартиры в 2012 году весьма сложно. Даже эксперты рынка не берутся давать какие-то прогнозы, чаще ссылаясь на то, что все будет зависеть от экономической ситуации в стране, которая в течение последних лет была очень нестабильная. Не успели забыть о кризисе 2009 года, как весной 2011 года грянул новый кризис, еще более мощный. И никто не дает гарантии, что нас не затронет и вторая волна мирового кризиса, о котором стали все чаще и чаще говорить.

Если судить по средней цене предложения, сложившейся на вторичном рынке г.Минска на конец 2011 года, которая составила примерно 1290 долл.США/кв.м, то можно говорить о том, что она практически «вернулась» к той, какой была в конце 2006 года. Плохо это или хорошо? По всей видимости, для тех, кто хочет купить квартиру, это хорошо. Для тех, кто намерен продавать, конечно же, плохо. Но это частности. А если говорить об общей ситуации, то в падении цен на недвижимость нет ничего хорошего. Потому что оно, как правило, обусловлено ухудшением экономической ситуации и падением уровня доходов, а значит, и жизни людей.

Кризис и падение цен

Первый кризис, который белорусская экономика и рынок недвижимости переживали после распада Советского Союза, «пришел» к нам из России. Именно там в середине лета 1998 года разразился финансовый кризис, который к концу года негативно отразился уже и на ситуации на белорусском рынке недвижимости. К концу 1998 года снизилась покупательская активность, которая начиная с марта - апреля 1999 года примерно до середины 2000 года сопровождалась падением цен.

Стабилизация экономики и рост цен на протяжении 7 лет

Следующий 2001-й год стал переломным как для экономики, так и для рынка недвижимости. Уже в июне начался бурный рост цен на столичные квартиры, который продолжался и в 2002 году. В 2003 и 2004 годах рост цен на квартиры в Минске достигал 30%, в 2005 году цены выросли на 25-30% и «перешагнули» свою психологическую отметку 1000 долл.США/кв.м. В 2006 году рост цен замедлился и составил 15%. На конец года цена предложения квадратного метра квартир в столице составила в среднем 1190 долл.США.

Казалось, что рынок полностью «выдохся» и исчерпал все возможности для дальнейшего роста цен. Однако 2007 год снова начался с бурного роста цен на квартиры. А если быть более точными, то с ноября – декабря 2006 года. Казалось, что в феврале цены на столичные квартиры росли не по дням, а по часам. Человек, покупавший квартиру с помощью ипотеки, вообще не рассматривался как потенциальный покупатель. Превышение спроса над предложением, доступность банковских кредитов, недостаточные темпы строительства жилья и некоторые другие причины способствовали росту цен на жилье в начале 2007 года. К середине года цена квадратного метра однокомнатных квартир «перешагнула» свою следующую психологическую отметку в 2000 долл.США. Сложившиеся к тому времени цены на квартиры не только не отвечали качеству предлагаемого на рынке жилья, но и покупательской способности покупателей.

Однако осенью 2007 года ситуация на минском квартирном рынке преломилась. А в декабре впервые за последние 7 лет отмечено снижение цен на все типы квартир. Несмотря на это, в целом за год, с учетом бурного роста цен в начале года, квартиры подорожали примерно на 67%. Таким образом, был поставлен рекорд роста цены. В конце года цена предложения квадратного метра достигла в среднем 1983 долл.США.

Мировой финансовый кризис и падение цен

2008 год начался вполне предсказуемо. В январе месяце цены на квартиры продолжали снижаться. На вторичном рынке было обилие квартир, а вот сделок в агентствах недвижимости совершалось крайне мало. Чтобы продать квартиру, она должна была выставляться на рынок не по завышенной цене и находиться даже не в середине многочисленных рекламных предложений своих собратьев в печатных изданиях, она должна была стоять первой в строчке той ценовой категории, к которой принадлежала. Кроме того, анализ рекламных предложений показывал, что в одном и том же печатном издании, не говоря о разных, на продажу выставлялись одинаковые объекты с разбежкой в цене до 20%. И до 40 % квартир рекламировались чуть ли не по году. То есть недвижимость продавали только те, кому срочно нужны были деньги. Все остальные продавцы не спешили снижать цены в надежде найти своего покупателя, а многие ждали еще и роста цен. Такая ситуация продолжалась на рынке практически полгода.

Разразившийся мировой финансовый кризис негативно сказался на экономике и привел к дестабилизации ситуации на рынке. К концу года падение цен усилилось. В целом за 2008 год, несмотря на достаточно нестабильную ситуацию, цены на минские квартиры снизились примерно на 4 %. В конце года квадратный метр предлагался на рынке в среднем по цене 1908 долл.США.

Девальвация белорусского рубля и резкое падение цен

В первом квартале 2009 года на столичном рынке преобладали растерянность и паника как среди продавцов, так и среди покупателей. Тому во многом поспособствовала резкая девальвация белорусского рубля, произошедшая в самом начале года. Это привело к тому, что за два первых месяца 2009 года цены на квартиры упали примерно на 12%. А в марте месяце в отличие от предыдущих лет, когда в такую пору года на рынке наблюдался значительный рост цен на квартиры, цены на жилье упали в среднем на 8%. Основными причинами такого положения дел явились ухудшение финансового положения основной массы людей, желающих улучшить свои жилищные условия, и слишком высокие процентные ставки по кредитам. Однако с апреля темпы падения цен на квартиры замедлились. Но это не помешало столичным квартирам за полгода упасть в цене практически на 24%. Но уже в ноябре-декабре падение цен сменилось ростом. В конце года цена предложения квадратного метра квартир составляла в среднем 1412 долл.США. В целом с учетом резкого падения цен в начале года и небольшого роста в конце квартиры за год упали в цене на 26 %.

Беспокойная стабильность

В конце 2009 года стали поговаривать о том, что кризис заканчивается, экономика «выздоравливает», то есть для рынка недвижимости в 2010 году должны были, по идее, наступить лучшие времена. В принципе, так оно и было в начале года. По аналогии с концом 2009 года в январе 2010 года цены на минские вторичные квартиры продолжали расти. И хотя этот рост был незначительным, тем не менее, положительная динамика цен была налицо. В основном рост цен был обусловлен тем, что те покупатели, которые приостановили решение своего квартирного вопроса в конце 2009 года в ожидании каких-то существенных перемен, которые могли произойти в начале 2010 года, но так и не произошли, стали решать его в январе текущего года. Вот эта активность покупателей и привела к небольшому росту цен.

С учетом незначительного роста цен в начале года, а затем плавного снижения в первом полугодии, стабилизации – летом и осенью и небольшого роста - в конце года, цены на минские вторичные квартиры за 2010 год упали в среднем на 5,5%. В целом 2010 год вошел в историю как стабильный год, на протяжении которого, тем не менее, постоянно ощущалось беспокойство: кто-то ожидал падения цен на квартиры, кто-то, наоборот, надеялся на их рост. За последние годы это был, пожалуй, самый сложный год, сопровождающийся низкой покупательской активностью и значительным сокращением количества сделок с жильем. На конец 2010 года цена предложения квадратного метра жилья составила в среднем 1332 долл.США.

И снова кризис, но без обвала цен

Но вот весной 2011 года грянул очередной кризис. Серьезные проблемы на финансовом и валютном рынке, рост процентных ставок по кредитам, резкое сокращение банков, предоставляющих кредиты на покупку недвижимости, снижение покупательской активности – все эти процессы негативно отразились на рынке. Тем не менее, обвала цен, которого ожидали, не произошло. За год цены упали всего примерно на 3%. На конец 2011 года «квадрат» минской «вторички» предлагался в среднем по цене 1290 долл.США.

Падение, стабильность или рост?

Чего можно ожидать в 2012 году? Снижение чуть ли не на половину по сравнению с прошлым годом объемов жилищного строительства, по сути, должно бы поспособствовать росту цен. Но пока в Минске еще достаточно жилых незаселенных домов, в том числе построенных коммерческими застройщиками. Более того, в первом квартале текущего года будут вводиться в эксплуатацию дома, которые из-за кризиса не были введены в 2011 году. Поэтому квартир должно хватить на всех. Другое дело – финансовая сторона вопроса. Ведь зарплаты людей не растут так быстро, как того хотелось бы. Поэтому с этой точки зрения предпосылок для роста цен вроде бы и нет. Январь является для рынка не показательным месяцем, поэтому сложно говорить о том, как «поведут» себя цены. Тем не менее, хочется надеяться, что год будет стабильным и не преподнесет нам никаких сюрпризов.