Што не так з менскімі гандлёвымі цэнтрамі?

Колькасць відавочна спрачаецца з якасцю.

Куды развіваецца такі сегмент сталічнага рынку камерцыйнай нерухомасці, як гандлёвыя цэнтры (ГЦ), колькі тут гандлёвых плошчаў і якая іх якасць? Паводле якіх параметраў ацэньваюцца ГЦ і прымаюць рашэнні буйныя рытэйлеры, заходзячы ў краіну? Спецыяльна для «ЭГ» сітуацыю прааналізаваў дырэктар міжнароднай кансалтынгавай кампаніі Colliers International у Беларусі Дзяніс Чацверыкоў.

У сталіцы Беларусі ГЦ растуць як на дражджах, вылучаюцца зямельныя ўчасткі пад гандлёвыя аб'екты, распрацоўваюцца праекты для іх. Часцяком чытачы СМІ каментуюць гэта наступным чынам: «панабудавалі», «лепш бы школу адкрылі», «хто туды ходзіць» ды інш. Ці так шмат ГЦ у сталіцы і ці сапраўды яны патрэбныя - разбіралася «Эканамічная газета».

Гандлёвыя цэнтры ў лічбах

На самай справе ўсплёск будаўніцтва ГЦ адзначаўся ў 2013-2014 гг, калі штогод уводзілася амаль па 200 тысяч м2 плошчаў.

Апошнія пару гадоў Менск не такі актыўны ў плане будаўніцтва новых буйных ГЦ. За 2017 г. у сталіцы было ўзведзена ўсяго 63 тысяч м2 буйных гандлёвых плошчаў (тут і далей пад гандлёвымі плошчамі разумеюцца арэндапрыгодныя плошчы - GLA). Пры гэтым з 6 новых ГЦ чатыры могуць быць аднесены да спецыялізаваных аб'ектаў. Гэта будаўнічыя DIY гіпермаркеты Mile і ОМА, цэнтр мэблі «Камелот», шматфункцыянальны комплекс на вуліцы Інтэрнацыянальнай, 25а. Уведзеныя таксама ГЦ «Спектр» і першая чарга гандлёва-забаўляльнага цэнтра (ТРЦ) Green City.

У I паўгоддзі 2018 г. са сучасных ГЦ адкрыліся толькі частка плошчаў ГЗЦ ​​Green City і гандлёвы цэнтр на вул. Гурскага, у агульным аб'ёме 21 тысяч м2.

У найбліжэйшай перспектыве ў Менску чакаецца папаўненне ў шэрагу буйных гандлёвых аб'ектаў: ​​ГЗЦ Palazzo, гандлёвага комплексу (ГК) Minsk City Mall, ГК «Гандлёвая галерэя «Сеніца», крыху пазней – ГЗЦ «Мега». Чакаецца паступовае запаўненне ГЗЦ Diamond, які нядаўна адкрыўся, пашырае межы ГЗЦ Expobel, забудоўваецца тэрыторыя за аб'ектам.

Усяго ў Менску сёння налічваецца блізу 1,33 млн м2 плошчаў сучасных ГЦ (гл. мал. 1, крыніца - Colliers International).

Мал. 1. Прапанова плошчаў сучасных гандлёвых цэнтраў у Менску, тысячы м2

Калі параўноўваць сталіцу Беларусі з буйнымі гарадамі ў навакольных краінах, то гэта не так ужо і мала: напрыклад, Менск з Кіевам дзеляць 3-е месца па гандлёвых плошчах у абсалютным выражэнні (гл. мал. 2).

Мал. 2. Прапанова плошчаў сучасных гандлёвых цэнтраў, тысячы м2

Зразумела, колькасць гандлёвых плошчаў на рынку наўпрост залежыць ад колькасці насельніцтва, што пражывае на тэрыторыі і яго плацежаздольнасці.

Для больш аб'ектыўнага параўнання сітуацый на рынках нерухомасці розных краін выкарыстоўваюць паказчыкі забяспечанасці гандлёвымі плошчамі на 1 тысячу жыхароў альбо на аднаго чалавека. Тут Менск таксама дэманструе параўнальна высокія паказчыкі: забяспечанасць сталіцы Беларусі плошчамі сучасных ГЦ на душу насельніцтва складае 0,67 м2/1 чал. (Гл. мал. 3).

Мал. 3. Забяспечанасць плошчамі сучасных гандлёвых цэнтраў на душу насельніцтва, м2/1 чалавека

У выпадку калі будуць рэалізаваны заяўленыя на найбліжэйшы год буйныя праекты, забяспечанасць можа скласці 0,74 м2/1 чал.

Колькасць спрачаецца з якасцю

Атрымліваецца, што па колькасных паказчыках Менск дагнаў (і ў некаторых выпадках нават абагнаў) досыць развітыя ў гэтых адносінах суседнія рынкі. На жаль, паводле крытэрыяў якасці карціна зусім іншая. Як ні дзіўна, але ў сярэднім якасныя параметры менскіх гандлёвых аб'ектаў ніжэйшыя за польскія ці нават маскоўскія аналагі паводле шэрагу крытэраў.

Так, напрыклад, у Беларусі пакуль толькі два ГЦ падышлі групе кампаній Inditex для размяшчэння амаль усёй лінейкі брэндавых крамаў (Zara, Pull&Bear, Bershka, Massimo Dutti, Stradivarius, Oysho, Zara Home). І тут пры прыняцці рашэння аб адкрыцці крамаў у ліку прыярытэтных былі пытанні якасці гандлёвых аб'ектаў. Цяпер вядуцца перамовы аб размяшчэнні крамаў аператара і ў іншых ГЦ, аднак не для ўсёй лінейкі брэндаў. Часцяком многае ўпіраецца ў неадпаведнасць існых гандлёвых аб'ектаў неабходным патрабаванням па памеры паверха, месцазнаходжанні ў кантэксце горада, існуючага пула арандатараў, узроўню аздаблення месцаў агульнага карыстання і іншых якасных параметраў.

Калі разглядаць усе адносна сучасныя буйныя ГЦ Менска (ГЗЦ «Замак», ГЗЦ «Дана Молі», ГЗЦ Green City, ГЗЦ «Момо», ГЗЦ «Экспабел», ГЗЦ «Галілеа», ГЗЦ «Галерэя Менска»), то атрымаецца сумарная плошча блізу 280 тысяч м2, а гэта ўжо нашмат менш, чым у сталіцах балтыйскіх краін.

У Менску сёння назіраецца досыць моцная дыферэнцыяцыя паміж ГЦ 90-х і «нулявых» і сучаснымі ГЗЦ. Так, многія наведвальнікі маглі заўважыць, што справы ідуць не вельмі бойка ў такіх раней папулярных аб'ектаў, як ГЦ «Паркінг», «Люстэрка», «Сталіца», «Дзмітрыеў Кірмаш», «Аўтарынак Малінаўка», «Будрынак Уручча», ГЦ Maximus . А некаторыя новыя аб'екты толкам і не працавалі: Outleto (2-гі паверх на рынку «Уручча-3»), «Цівалі», «Ленінград» і інш.

Пяць праблемных зон

Нават калі ўзяць найбольш сучасныя ГЦ, то можна ўбачыць, што не заўсёды яны супастаўныя з заходнееўрапейскімі, расейскімі або амерыканскімі аналагамі.

Так, сярод ключавых параметраў, па якіх менскія ГЦ саступаюць заходнім аналагам, можна адзначыць наступныя.

1. Брэнды. Нягледзячы на ​​з'яўленне крамаў кампаніі Inditex і LPP, у Беларусі вельмі многія папулярныя ў свеце гандлёвыя брэнды ўсё яшчэ не прадстаўлены: H&M, Ikea, Starbucks, CCC, Decathlon, GAP, Marks and Spencer, Primark. Тут намаганні дэвелапераў і Colliers International накіраваны на пастаянную працу з міжнароднымі брэндамі, але гэты працэс для Беларусі не такі просты і, як следства, доўгі. Ёсць шэраг момантаў, якія спыняюць міжнародных аператараў: сумневы ў плацежаздольнасці попыту, прававое рэгуляванне (патрабаванні да асартыментнага пераліку, мытнае і падатковае заканадаўства і інш.), наяўнасць якасных сучасных гандлёвых аб'ектаў, краінавыя рызыкі і г.д.

2. Памеры. ГЦ у Беларусі развіваюцца вельмі павольна і эвалюцыйна: 11 гадоў таму з'явіўся «Экспабел» з плошчай крыху больш за 30 тысяч м2, сёння з'яўляюцца аб'екты плошчай да 40-50 тысяч м2. Аднак аб'ектаў, якія могуць належаць да суперрэгіянальных ГЦ з плошчай больш за 75 тысяч м2, у Менску дагэтуль няма (напрыклад, як Авіяпарк, Залаты Вавілон, Мэгі ў Маскве).

3. Фарматы. Спажыўцы, напэўна, могуць заўважыць, што ўсе новыя ГЗЦ падобныя адзін да аднаго. Так, аздабленне можа адрознівацца, але ўнутранае напаўненне падобнае. Аб'ектаў, якія б прынцыпова адрозніваліся па пулу арандатараў, канструктыўнай схеме, у Менску пакуль не відаць. Напрыклад, забаўляльныя цэнтры, lifestyle-цэнтры, аутлет, тэматычныя цэнтры. У беларускіх аб'ектах забаўляльны і адукацыйны складнік - найбольш важны і трэндавы складнік на развітых рынках - пакуль прадстаўлены досыць слаба і аднастайна.

4. Якасць выканання, планіровачныя рашэнні. Наведвальнікі, тым больш якія часта вандруюць, самі могуць заўважыць, што шэраг сучасных беларускіх ГЦ саступае заходнім аналагам па якасці выканання фасадаў, узроўню аздаблення галерэй, святла, афармленні вітрын, навігацыі па аб'екце і інш.

5. Сэрвіс і кіраванне аб'ектамі. Традыцыйна слабое беларускае месца. Хоць новыя аб'екты імкнуцца і падцягваюць якасць сэрвісу, тым не менш, наведвальнікі могуць сутыкнуцца са спецыфічным стылем зносін з боку аховы, кансультантаў у крамах, з непрацуючымі паркаматамі або тэрміналамі для аплаты банкаўскімі карткамі, неўкамплектаванымі санвузламі і іншым.

У выніку ў многіх беларускіх грамадзян застаюцца пытанні: чаму некаторыя ГЗЦ стаяць паўпустыя і відавочна перажываюць не найлепшыя часы?

Тут можна пагадзіцца з тым, што іншыя паўпустыя ГЦ папросту не патрэбныя: альбо ў прынцыпе не патрэбныя ў гэтым месцы, альбо ў такім выглядзе не запатрабаваныя. І так, дзясяткі тысяч пустых плошчаў, у тым ліку у цэнтры Менска, было б больш разумна замяніць калі не на школы і дзіцячыя сады, як пішуць людзі на форумах, то ўжо на нешта больш патрэбнае і карыснае гараджанам або бізнэсу.

Праблема ў тым, што не заўсёды ўласнікі ўсведамляюць, што звышпрыбытковыя часы ўжо прайшлі, і сёння трэба адказна падысці да працэсу кіравання аб'ектамі для дасягнення станоўчых вынікаў паводле вынікаў года. Часам неабходна звяртацца да альтэрнатыўнага выкарыстання аб'ектаў: ​​змяняць прызначэнне, праводзіць рэканструкцыю або нават зносіць. Аднак не заўсёды рашучыя меры магчымыя.

Агулам можна адзначыць шэраг слабых месцаў ва ўласнікаў беларускіх ГЦ:

- прафесіяналізм дэвелапераў, будаўнікоў і іншых спецыялістаў у галіне, што адлюстроўваецца на этапах планавання і размяшчэння аб'екта, якасці будаўнічых работ, вонкавым выглядзе галерэй, вітрын і іншае;

- якасць кіравання існымі аб'ектамі;

- наяўнасць і якасць брэндаў у ГЦ;

- забавы і вольны час у ГЦ.

У той жа час відавочна, што беларускі рытэйл развіваецца; маецца некалькі буйных харчовых сетак, большасць спальных раёнаў забяспечана гандлёвымі плошчамі, прыходзяць новыя брэнды, хай і павольна.

Ёсць надзея, што дэвелаперы буйных ГЗЦ будуць усё больш разнастайнымі ў плане забаў і брэндаў, дазваляючы беларусам і гасцям краіны атрымліваць даброты і сэрвіс на ўзроўні развітых рынкаў. І што мы станем сведкамі пераходу колькасных змен у беларускім рытэйле ў якасныя.