В Беларуси запретили продажу жилья через облигации: что теперь будет с ценами на квартиры?

На сегодняшний день через облигации покупалась практически половина всех новостроек.

На днях Таракан подписал указ, которым устанавливается запрет на регистрацию застройщиками жилищных облигаций. Через полгода такая форма покупки квартир в большинстве своем должна исчезнуть.

Что это значит для покупателей и для рынка в целом, а также как этот запрет повлияет на цены новостроек, tut.by рассказали в группе компаний «Твоя столица».

Что меняет указ?

Сейчас для покупателей новостроек доступны три механизма приобретения квартир: на стадии строительства это вступление в «долевку» либо покупка жилищных облигаций, а при покупке жилья в уже введенных в эксплуатацию домах — заключение договора купли-продажи.

Купля-продажа является самым понятным и надежным механизмом из этих трех, потому что покупается уже зарегистрированная как объект недвижимости квартира в уже сданном доме. А «долевка» и облигации призваны оформить «приобретение» квартиры, которой юридически еще не существует. И именно то, что дом еще не достроен, создает для покупателя риски: растягивание сроков строительства, увеличение итоговой стоимости и другие.

— Именно из-за этих рисков устанавливаемый указом запрет на выпуск застройщиками жилищных облигаций позиционируется как защищающий интересы граждан, инвестирующих средства в жилищное строительство, — говорят в «Твоей столице».

От себя отметим, что указ также создан для того, чтобы минимизировать риски появления долгостроев. Ведь при строительстве через продажу облигаций застройщик может тратить перечисленные ему за облигации деньги на что угодно. В итоге иногда ими «затыкали» другие «дыры», а на достройку дома денег уже не оставалось.

Жилищные облигации — это именные ценные бумаги, которые удостоверяют внесение ее владельцем (в нашем случае покупателем квартиры) денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилья.

Но принятие этого указа не означает, что механизм продажи квартир в новостройках путем выпуска застройщиками жилищных облигаций полностью уйдет с рынка.

Документом предусмотрены исключительные случаи, когда допускается регистрация жилищных облигаций:

В рамках реализации инвестиционных договоров между инвесторами и Республикой Беларусь, заключенных до вступления в силу указа (он вступает в силу через шесть месяцев после его официального опубликования — 7 ноября 2021 года) и предполагающих возможность использования жилищных облигаций.

В соответствии с решениями Лукашенко.

— Поэтому, как мы видим, требования указа не столь категоричны, как это может показаться, и механизм облигаций будет продолжать жить, только не в столь широком объеме, как это было ранее, — отмечают в «Твоей столице».

А сколько сейчас продают через облигации?

По данным путеводителя по новостройкам Минска портала prometr.by, сейчас с использованием механизма жилищных облигаций предлагается на продажу практически половина всех новостроек (49%). Это квартиры в 70 домах из 144.

И это высокий, но не максимальный показатель. Расцветом жилищных облигаций можно считать 2020 год, когда доля домов, предлагавшихся по этому механизму, достигала 60% в общем объеме предлагаемых на продажу новостроек. А минимальный показатель относится к 2017 году — порядка 22%.

Что будет с этими домами, когда указ вступит в силу?

По словам руководителя «Твоя столица Новостройцентр» Натальи Жаловой, с уже продающимися на рынке по жилищным облигациям домами ничего не произойдет, они будут продолжать достраиваться и продаваться. Как и с выпущенными застройщиками жилищными облигациями — их можно использовать в дальнейшем.

— Более того, на практике уже были случаи, когда большой дом в начале строительства предлагался на рынке по жилищным облигациям, а заканчивалось строительство уже по механизму долевого строительства. Поэтому даже если по какому-то дому не хватит выпущенных облигаций — его достроят по «долевке». А предлагать на продажу новые дома с использованием механизма жилищных облигаций смогут только те застройщики, у кого заключен с государством инвестиционный договор.

Инвестиционные договоры на строительство жилых домов заключены как минимум у «Дана Астра» (Минск Мир) и у «А-100 Девелопмент» (Новая Боровая).

Как указ повлияет на цены новостроек?

По мнению Натальи Жаловой, объективных предпосылок к значительному изменению цен (увеличению или уменьшению) вследствие ограничения использования застройщиками механизма продажи по жилищным облигациям нет.

— Те застройщики, кто строит без инвестиционных договоров, просто будут продавать новые дома, привлекая деньги покупателей с использованием механизма долевого строительства.

Более того, даже сейчас средние цены квадратного метра в домах, которые продаются по жилищным облигациям и долевому строительству, отличаются совсем незначительно.

— Из-за этого большинство покупателей даже не проводит различий между долевым строительством и жилищными облигациями. Проще говоря, для большинства покупателей все, что покупается на стадии строительства, называется долевым строительством. Подобное можно объяснить тем, что на цены квартир больше влияет не механизм продажи, а класс качества и строительная готовность дома.

В «Твоей столице» говорят, что на разнообразии предложения новостроек и цен на них запрет на регистрацию застройщиками жилищных облигаций сказаться не должен.

— Покупателям от этого нововведения хуже точно не должно стать, они по-прежнему смогут покупать квартиры на стадии строительства, но только вступая в долевое строительство. При этом неоспоримым плюсом «долевки» по сравнению с жилищными облигациями является то, что деньги, поступающие от покупателей (дольщиков), застройщик обязан использовать именно на строительство конкретного дома. В то время как у механизма жилищных облигаций такого целевого ограничения нет.

Самым же безопасным по-прежнему остается механизм покупки квартиры в уже сданном в эксплуатацию доме — по договору купли-продажи.

— Однако в этом случае следует иметь ввиду несколько моментов: во-первых, стоимость квартиры будет значительно выше, чем при покупке на стадии строительства, поскольку застройщик уже не будет ограничен 5%-м размером рентабельности, который сегодня действует для строящихся домов; а во-вторых, поскольку большинство квартир раскупается на стадии строительства, то после ввода в эксплуатацию остается ограниченный выбор квартир — как правило, с большими площадями и/или количеством комнат.