«Так я адкрыў для сябе свет плошчай у сто квадратаў»

Айцішнікі скупляюць моцна падаражэлыя кватэры ў Мінску.

Цяпер рынак нерухомасці ў Мінску перагрэты. Паводле даных Realt.by з верасня мінулага года колькасць прапаноў жылля на рынку падала — з 26,1 тысячы на піку да 17,6 тысячы ў жніўні 2025 года. А сярэдні кошт за квадратны метр устойліва расла з $1343 да $1800. Даражэй сярэдні квадратны метр мінскага жылля каштаваў толькі ў далёкім 2007 годзе, калі яго кошт пераадолеў адзнаку ў $2000.

Нягледзячы на скарачэнне прапановы, у жніўні 2025 года ў Мінску заключылі 1500 здзелак з нерухомасцю — гэта самы высокі паказчык з пачатку года. Рост колькасці здзелак падтрымліваўся як патаннелым доларам, так і ўзрослымі аб’ёмамі крэдытавання. Пры гэтым з-за высокіх коштаў на новабудоўлі ў Мінску ахвотней пачалі купляць панэлькі, выстаўленыя на другасным рынку, піша devby.io.

«Так я адкрыў для сябе свет жылля плошчай у сто квадратаў»

Распрацоўшчык Ігнат (13 гадоў у ІТ) набыў сёлета кватэру ў цэнтры Мінска:

— Гэтаю зімой я сутыкнуўся з пытаннем з разраду «праблем першага свету»: трэба было кудысьці інвеставаць больш за сто тысяч долараў, і сума з кожным месяцам працягвала расці. Пасля доўгага і ўважлівага вывучэння даступных актываў я вырашыў, што акрамя куплі жылой нерухомасці асаблівых варыянтаў і няма. Да таго ж бацькі настойліва падштурхоўвалі мяне, каб я нарэшце ад іх з’ехаў.

Увесну яны ладзілі мне экскурсіі па мінскіх будоўлях. Нічога не падабалася, ды і ў іх вачах асаблівага энтузіязму я не бачыў: усё здавалася неабгрунтавана дарагім. Штосьці варухнулася ўнутры толькі пры аглядзе «Паўночнага берага», але там былі пытанні з транспартнай даступнасцю.

Калі ўсе ўдзельнікі пачалі губляць веру ў поспех прадпрыемства, я нарэшце дагадаўся паглядзець на праблему пад іншым вуглом. Справа ў тым, што нас цікавілі кватэры з двума спальнямі, да 70 квадратных метраў. Такія прапановы забудоўшчыкаў карысталіся попытам і даволі хутка разыходзіліся, асабліва калі кватэры былі з добрымі планіроўкамі і ўдала размешчаныя. Але варта было мне аднойчы з’ездзіць паглядзець кватэру плошчай 108 метраў, як менеджар забудоўшчыка некалькі тыдняў ад мяне не адставала: настойліва тэлефанавала, прапаноўвала зніжку, растэрміноўку і ўсяляк упрошвала яшчэ раз падумаць.

Так я адкрыў для сябе свет жылля плошчай у сто квадратаў з цаной менш за $1500 за метр. Варыянтаў было не проста шмат, а вельмі шмат. Тады як прыстойная двухпакаёўка на другасным рынку пачыналася ад дзвюх тысяч за метр, чатырохпакаёвыя аддавалі па $1400. Прычым гатовыя да пражывання, хай і з падсастарэлым рамонтам. Гэта выглядала як яўная рыначная неэфектыўнасць, якою было грэх не скарыстацца.

Адзін варыянт асабліва прывабіў. Цэнтр, вуліца Крапоткіна, клубны дом сярэдзіны нулевых з агароджанай тэрыторыяй. Плошча больш за сто метраў. Аб’ява вісела ўжо далёка не першы месяц, і пры аглядзе стала зразумела, чаму. Кватэра была ў агідным стане, вельмі брудная, з паламанай мэбляй.

Бацькі падчас агляду вельмі гучна ўказвалі на праблемы, але ўжо ў машыне па дарозе дадому рэзка змянілі тон. Досведчаным позіркам яны вызначылі, што крытычных пашкоджанняў жыллё не атрымала, усе ключавыя сістэмы ў норме, шпалеры можна пераклеіць за капейкі, а мэблю ў любым выпадку давядзецца змяніць. Сантэхнік, які прыязджаў з намі на паўторны агляд, пацвердзіў усё сказанае бацькамі.

Рамонт яшчэ ў працэсе, але бацькі аказаліся правыя: істотных укладанняў кватэра не патрабуе. Унітаз тата адрамантаваў проста ў дзень здзелкі. Усё абышлося прыкладна ў $5000, але жыллё ператварылася да непазнавальнасці.

Нават з улікам гэтага атрымалася менш за паўтары тысячы за метр. Уся гісторыя з купляй уклалася ў некалькі месяцаў: мы пачалі глядзець варыянты ў сакавіку, а здзелку закрылі ў сярэдзіне ліпеня. Цяпер, адкрываючы Onliner, бачу, што такіх цэн у Мінску ўжо няма. Ды і прапанова ў гэтым сегменце скарацілася. Усе варыянты, якія я сабе захоўваў, да моманту пакупкі ўжо сышлі. Рынак адрэгуляваў неэфектыўнасць, але я паспеў ёю скарыстацца.

Дам некалькі парад тым, хто збіраецца купляць жыллё ў Мінску.

Прама зараз рынак занадта перагрэты. Як інвестыцыю я б куплю жылля дакладна не разглядаў.

Ідэальны варыянт для куплі — трымаць пад рукой буйную суму з магчымасцю хутка дакрэдытавацца спажывецкім крэдытам, які зацвярджаюць і выдаюць цягам некалькіх дзён. У такой сітуацыі можна маніторыць рынак і знаходзіць выгадныя варыянты. Я ўжо двойчы так рабіў.

Ніколі, ні ў якім разе, ні пры якіх умовах не звязвайцеся з агенцтвамі. У нашай здзелцы з боку прадаўца быў агент. Не хачу раскрываць усе дэталі, але ён дапусціў даволі сур’ёзныя памылкі. Паводле майго досведу, большасць агентаў цалкам некампетэнтныя. І нават калі здзелка ідзе праз агенцтва, абавязкова ўсё пераправярайце самі. Мяне гэта некалькі разоў выбаўляла.

Любыя прагнозы ад «спецыялістаў» па рынку нерухомасці, як і па любым іншым рынку, маюць нулявую вартасць. Ніхто не ведае, куды пойдуць цэны заўтра. Пра дасягненне межаў росту мінскай нерухомасці я чытаю ўжо больш за год.

Калі вы ў шлюбе — альбо купляйце кватэру напалову, альбо заключайце шлюбную дамову, альбо афармляйце яе на бацькоў. У будучыні гэта дапаможа ўберагчы сябе ад многіх праблем.

Калі ў наступны раз на рынку нерухомасці будзе застой і зноў у публічнай прасторы з’явіцца ідэя, нібыта здымаць жыллё выгадней, чым ім валодаць, — ганіце гэтую ідэю падалей. Гэта час якраз наадварот самы ўдалы для выгаднай куплі.

«Гэта цяпер найлепшы спосаб куплі»

Frontend-распрацоўшчык Артур набыў сёлета дзве кватэры ў Мінску:

— Адзіную набыў, бо была вельмі добрая цана. А другая — гэта як назапашванне, інвестыцыя. Першую з іх цяпер здаю. Другая пакуль будуецца, што з ёй рабіць — яшчэ не вырашыў.

Першая кватэра знаходзіцца на станцыі метро «Усход». У яе, паўтаруся, была добрая цана — і добрае размяшчэнне. Гэта двухпакаёвая кватэра плошчай 47 кв. м. Для куплі браў крэдыт па сістэме будаўнічых зберажэнняў у «Беларусбанку», пад стаўку рэфінансавання плюс 1%. Лічу, што гэта цяпер найлепшы спосаб куплі. Тут давялося цалкам зрабіць рамонт, зняць старыя падлогі, заліць сцяжку. Рамонт абышоўся ў дадатковыя $15 000. На куплю гэтай кватэры па розных прычынах пайшло каля шасці месяцаў.

Другую будую ў «Мінск-Міры». Па ёй прапаноўваліся добрыя ўмовы: першапачатковы ўзнос 20% і растэрміноўка на чатыры гады. Яе ўдалося купіць літаральна за пару дзён.

Адзін з куточкаў «Мінск-Міра». Фота: Google Maps

Якіх-небудзь асаблівых рызык пры куплі жылля ў Беларусі я не бачу.

«Адразу спадабаўся асабісты кабінет з акном — не давядзецца сядзець, як гуль, у падсобцы»

Кірыл, лід інжынер па аўтаматызацыі тэставання. Набыў сёлета кватэру ў «Зялёнай гавані» (ЖК пад Мінскам на месцы былога ваеннага палігона паміж Калодзiшчамі і Трасцянцом):

— Фактараў, якія падштурхнулі мяне да куплі жылля цяпер, было некалькі. Па-першае, гэта магчымасць палепшыць свае жыллёвыя ўмовы (я прадаў старую кватэру перад купляй новай). Па-другое, надакучыла гарадская духата, «чалавейнікі» і агульнае асяроддзе ў жылых раёнах. Немалаважную ролю адыграла і фінансавая частка: добрую цану ўдалося атрымаць і пры продажы, і пры куплі. На рынку знайшоўся выдатны варыянт, які мяне задаволіў.

Кватэру я набыў у «Зялёнай гавані». Плюсы гэтай лакацыі — прырода, якасная забудова, бяспека і пэўныя чаканні ад мэтавай аўдыторыі, на якую разлічаны раён (то бок ад будучых суседзяў). А яшчэ дызайн. Вы зразумееце, пра што я, калі бачылі дызайн дамоў у «Мінск-Міры». Гэтыя ўваходныя групы і іншае — проста трэш. Калі выходзіш са сваёй кватэры, а ў цябе жоўтыя дзверы, фіялетавыя сцены і чорная ў белую кропку падлога.

Што да параўнання з прапановамі іншых забудоўшчыкаў, то выразных альтэрнатыў «Зялёнай гавані» проста не было (пра «Мінск-Мір» і яго жыхароў магу жартаваць бясконца).

Пасля першага ж візіту ў «Зялёную гань» я зразумеў, што мой выбар — гэта або яна, або ўласны дом за горадам. Мы аб’ездзілі мноства прыватных дамоў, але ідэальныя варыянты, якія адпавядалі ўсім нашым крытэрам пошуку, каштавалі непрыстойна дорага. А ў тым цэнавым дыяпазоне, які нас задавальняў, заўсёды былі падводныя камяні: складаная дарога, дрэнныя камунікацыі, вялікая адлегласць ад горада, няўдалая планіроўка, праблемы з прылягаючай тэрыторыяй. І самае распаўсюджанае — адсутнасць аптавалакна, звычайна з абяцаннямі, што яно вось-вось будзе, і апошняй навінай пра яго пракладку ў падобныя куточкі яшчэ з 2021 года.

Пасля гэтых безвыніковых пошукаў мы адклалі ідэю з домам на будучыню. Хутчэй за ўсё, яго давядзецца ўзводзіць з нуля, шанцы знайсці ідэальны варыянт надзвычай малыя. Мы зноў паехалі ў «Зялёную гавань», дзе ў выніку наш ідэальны варыянт сам нас знайшоў. Сышлося проста ўсё: аптымальныя бакі свету, колькасць паверхаў і гэтак далей.

Плошча нашай кватэры — 85 кв. м. Выніковы кошт выйшаў каля $119 000 + паркавальнае месца пад пад’ездам за $5000. Па планіроўцы: на сайце кватэру пазіцыянавалі як чатырохпакаёвую, але фактычна яе можна трактаваць інакш. Мне адразу спадабаўся асабісты кабінет з акном — не давядзецца сядзець, як гуль, у падсобцы або на душнай/халоднай лоджыі. Пакупка была зроблена за ўласныя сродкі. Кватэра была без аздаблення, таму ўвесь рамонт яшчэ наперадзе.

Пытанне пра магчымыя мінусы куплі жылля ў Беларусі перад мной не стаяла. Для адпачынку ад беларускіх рэалій у маім «меню» ёсць зімоўкі за межамі краіны, і мне гэтага цалкам хапае.

Увесь працэс пошуку жылля і куплі заняў каля года. Сюды ўвайшоў і час на продаж першапачатковага жылля. Непасрэдна на пошук новай кватэры пайшло 3–4 месяцы.

Не думаю, што магу даваць нейкія парады наконт куплі жылля. Усе людзі розныя, як і фламастэры на смак. Але, лічу, лепш абыходзіць бокам куплю ў «Мінск-Міры» — калі, вядома, вы ў здаровым розуме. Дарэчы, гэта датычыць і ўсіх астатніх «чалавейнікаў».

Яшчэ хацеў бы выказацца пра рыэлтараў. Вы вельмі непрыемныя людзі. Пасля публікацыі аб’явы пра продаж кватэры мой тэлефон разрываўся ад самых разнастайных надакучлівых прапаноў. І гэта не спынялася аж да самога продажу.

Вы можаце падтрымаць сайт Charter97.org наступным чынам:

РАЗЛІКОВЫ МУЛЬТЫВАЛЮТНЫ РАХУНАК ДЛЯ АХВЯРАВАННЯЎ:

Назва банка: Bank Millennium S.A.
Адрас: ul. Stanislawa Zaryna, 2A, 02-593, Warszawa
IBAN: PL97116022020000000216711123
SWIFT: BIGBPLPW
Імя ўладальніка рахунку: Fundacja “KARTA ‘97”
рызначэнне аплаты: Darowizna na cele statutowe

Звязацца з намі можна праз адрас [email protected]