Чаму гандлёвыя цэнтры Балтыі больш паспяховыя за беларускія

Літоўскі бізнэсовец параўнаў два рэгіёны.

Літоўскі аналітык рынку камерцыйнай нерухомасці распавёў «Экономической газете» пра тое, як развіваецца камерцыйная нерухомасць у краінах Балтыі і чаго могуць чакаць беларускія інвестары, якія вызначылі рэалізаваць свае праекты там.

Лаўрынас Мітузас - партнёр кампаніі SAPUS, кансультант гандлёвых цэнтраў, распрацоўвае канцэпцыі ГЦ (такіх, як Mega, Ozas), у тым ліку ў ЕЗ.

- Раскажыце, як развіваецца камерцыйная нерухомасць у Літве?

- Гандлёвыя цэнтры ў Літве пачалі будавацца дваццаць гадоў таму. Першымі былі мясцовы дэвелапер Akropolis і нямецкі інвестар гандлёвага цэнтра Mega ў Коўне. У той час не было патрэбнага фінансавання і міжнародных арандатараў. Адны дэвелаперы былі вымушаныя самі кіраваць забаўляльнымі аб'ектамі (мульты-плекс, боўлінг і г. д. ) у гандлёвых цэнтрах, угаворваць мясцовых рэтэйлераў адкрываць монабрэндавыя крамы, іншыя ўпарта шукалі міжнародных аператараў за мяжой. Пачатак быў цяжкім, але пасля адкрыцця першых рэгіянальных цэнтраў на рынак сталі прыходзіць міжнародныя сеткі.

Пачалося імклівае развіццё гандлёвых цэнтраў. Дэвелаперы ледзь паспявалі будаваць, каб задаволіць попыт. І неўзабаве рынак дасягнуў еўрапейскага ўзроўню.

Пасля крызісу 2008-2009 гадоў на рынку засталіся толькі спецыялізаваныя дэвелаперы гандлёвых цэнтраў. Але сёння, нягледзячы на высокі ўзровень насычэння, у Рызе будуецца Akropolis гандлёвай плошчай блізу 70 тыс. кв. м, нядаўна ў Таліне адкрыўся шматпавярховы цэнтр T1 плошчай 55 тыс. кв. м. плануецца аўтлет-цэнтр у Вільні.

У варунках моцнай канкурэнцыі гандлёвыя цэнтры ў рэгіёне ўлічваюць сусветныя тэндэнцыі. З'яўляюцца модныя канцэпцыі гандлю, – такія як Foodhall, плануюцца аб'екты, дзе спалучаюцца канцэпцыі гандлю і агульнага карыстання – такія, як co-living і co-working. Цэнтры прыстасоўваюцца да змянення патрэбнасцяў і тэхналогій. Узніклі новыя формы гандлю - showrooming, retail-as-a-service, pop-up і іншыя, якія змяняюць ролю і аблічча гандлёвых цэнтраў. Цяпер востра стаіць пытанне аб здольнасці гандлёвых цэнтраў і прафесійных гульцоў апярэджваць рынак і імкнуцца не абрынуцца падчас запаволення яго росту.

Праз дэфляцыю ў сегменце адзення і моды за 2018 год лідар рынку гандлёвых цэнтраў Akropolis, які валодае трыма цэнтрамі, абвясціў рост усяго 1%, а самы вялікі холдынг, які гандлюе брэндавым адзеннем і абуткам, – Apranga group (180 крам і 200 брэндаў) – 1,7%.

- Ці лёгка прадпрымальніку арандаваць плошчы ў літоўскіх ГЦ?

- Гандлёвыя цэнтры чакаюць сусветных навінак і модных брэндаў. Тым, хто не можа гэтага прапанаваць, у варунках жорсткай канкурэнцыі будзе цяжка знайсці месца для арэнды ў найбуйнейшых цэнтрах.

Я часта атрымліваю званкі з просьбай дапамагчы знайсці месца ў тым ці іншым цэнтры. Але дамагчыся размяшчэння кіроўнай кампаніі ГЦ вельмі няпроста.

- У чым прычына складанага ўваходу на рынак?

- Прыбалтыйскі рынак з'яўляецца вельмі канцэнтраваным, як у сегменце FMCG, так і ў іншых. Такія моцныя гульцы, як Apranga group (прадстаўнік Inditex), якія развіваюцца дзесяцігоддзямі, вельмі добра ведаюць свайго пакупніка, і канкурэнцыя з імі цяжкая. Патрабуюцца вялікія інвестыцыі, а сам рынак Прыбалтыкі не такі вялікі.

- Наколькі раўнамерна развіваецца рынак у краінах Балтыі?

- У Вільні сканцэнтраваная амаль палова літоўскага раздробнага гандлю, у Рызе і Таліне - яшчэ большая доля латвійскага і эстонскага, адпаведна. Модныя і прамысловыя тавары прадаюцца ў асноўным у вялікіх гарадах з добрым аплтаздольным попытам і наяўнасцю рэгіянальных гандлёвых цэнтраў. Сеткі супермаркетаў актыўна развіваюцца, закранаючы рэгіёны і малыя гарады.

- У чым вы бачыце патэнцыял у Беларусі? Якія парады можаце даць нашым дэвелаперам?

- Патэнцыял - гэта колькасць жыхароў, у першую чаргу, - модная і тэхнічна адукаваная моладзь і яе патрэбы.

У Беларусі рынак гандлёвых цэнтраў развіваецца, капіюючы літоўскія аналагі (архітэктура, паркоўкі, фасады, пліткі ў алеях).

Але ў вас мала ўвагі надаецца таму, што сапраўды ператварае будынак у гандлёвы цэнтр. Бо гэта месца для людзей, а не крамаў. Гандлёвы цэнтр - гэта камунікацыйны бізнэс. Без разумення працэсаў развіцця цэнтраў здзяйсняюцца памылкі. Так, гандлёвыя аб'екты будуюцца з няправільна размешчанымі пляцоўкамі для якарных арандатараў, рэстарацый, не выконваюцца правілы кіравання плынямі пакупнікоў, памяшканні здаюцца без адбору асартыменту: дыскаўнтэры знаходзяцца насупраць модных буцікаў, астраўкі стаяць побач з дорага абсталяванымі крамамі і т. д.

Пасля таго, як цэнтр пабудаваны, канцэптуальныя развязанні немагчыма выправіць. У Прыбалтыцы цэнтр спачатку здаецца ў арэнду і толькі потым будуецца, у Беларусі наадварот. Няўдала адкрытыя цэнтры запаўняюцца крамамі без разбору, і гэта прыводзіць да таго, што потым даводзіцца доўга і дорага аднаўляць страчаную прывабнасць. Мала мясцовых дэвелапераў разумее, як выкарыстоўваць патэнцыял месцазнаходжання і пазіцыянаванне, каб стаць наймацнейшым у сваім сегменце.

– Ці ёсць паспяховыя прыклады развіцця беларускага бізнэсу ў Літве? І што вы парэкамендуеце прадпрымальнікам, гатовым выйсці на рынак вашай краіны?

- Прыкладаў у сегменце нерухомасці і раздробнага гандлю яшчэ мала. Але ў Беларусі ўжо ёсць вельмі моцныя мясцовыя гульцы, такія як «Еўраопт», якія актыўна імкнуцца на міжнародныя рынкі. І мы рады бачыць такія добрыя прыклады. Але ў Літве значна больш жорсткія ўмовы канкурэнцыі.

- Як, на вашу думку, будзе развівацца камерцыйная нерухомасць у Беларусі ў найбліжэйшыя год-два?

- У краіне хочуць развівацца міжнародныя сеткі, але ў вас амаль няма сучасных еўрапейскіх цэнтраў, да якіх яны прывыклі. Гэта ўжо матывуе інвестараў планаваць новыя, з найлепшымі развязаннямі. Сэнс – які будуць несці такія гандлёвыя цэнтры, - пры параўнальна нізкай пакупніцкай здольнасці канцэнтраваць плыні пакупнікоў і платаздольны попыт. А пры росце канкурэнцыі пераконваць спажыўцоў не коштамі, а атмасферай і прапановай.

Мы бачым, што спаборніцтва будзе моцна расці ў раённых цэнтрах Беларусі. У Менску канкурэнцыя ўжо высокая, паспяховымі застануцца толькі тыя ГЦ, якія прыстасаваныя да міжнародных нормаў гандлю, маюць унікальныя асартыментныя матрыцы і ведаюць, як імі кіраваць.